670 лева за кв. метър – това ли е дъното при жилищата?

Годината започна с добра и лоша новина за жилищния пазар. Лошата е, че цените продължават да падат, добрата – че темпът на намаление вече е значително по-слаб и усещането на пазара е, че дъното вече е близо.
Средната цена на кв. метър жилище в Кърджали през март 2012-та е 674 лева и 38 стотинки, което с 9 лева и 12 стотинки по-евтино спрямо ноември 2011-та година. Това сочат последните данни на Националния статистически институт (НСИ).

В последното тримесечие на 2011-та средната цена на имотите в Кърджали била 683 лева и 50 стотинки. Данните се отнасят за апартаменти в областния град, изключени са

новопостроените апартаменти, уточняват от НСИ.

Средната цена на кв. метър жилище в Смолян в момента е 679 лева и 20 стотинки, което е с 5 лева и 58 стотинки по-евтино спрямо ноември 2011-та година. В последното тримесечие на 2011-та средната цена на имотите в Смолян е била 684 лева и 78 стотинки.

Индексът на пазарните цени на жилищата за първото тримесечие на 2012 г. спрямо

четвъртото тримесечие на 2011 г. е 99.6%, т.е. средното намаление на пазарните цени на жилищата е 0.4%. Индексът за област Смолян е 99.2 %, а за Кърджали – 98.7 %.

Средната пазарна цена за страната за периода януари - март е достигнала 883.9 лв./кв. м срещу 887.6 лв./кв. м в края на 2011 г.

Индексът на пазарните цени на жилищата за първото тримесечие на 2012 г. спрямо

четвъртото тримесечие на 2011 г. е 99.6%, т.е. средното намаление на пазарните цени на жилищата е 0.4%. Индексът за област Кърджали е 98.7 %, което прави 1,7 процента спад.

За сравнение - 2011 г. е започнала с 2.3% намаление на цените през първите три месеца. Със същия процент са поевтинели жилищните имоти и в началото на 2010 г. спрямо последните месеци на 2009 г.
Според брокери на имоти, слабото понижение, с което започва тази годината, е знак, че жилищният пазар вече е близо до равновесната си точка. Икономическата среда обаче, не дава сигнали за потенциален нов ръст на пазара. Поне до края на 2012 г.

В страната
Жилищната статистика показва продължаващ спад на цените в 17 областни града спрямо последната четвърт на 2011 година, в това число и Смолян и Кърджали. Най-силно в сравнение с тогава е намалението в Северозападна България – Враца (4.4%) и Видин (3.2%). В останалите 10 града жилищата отбелязват лек ръст, като най-силен е той в Благоевград (2.8%). София също е сред населените места, където жилищата леко поскъпват за тримесечието – с 0.8%.
В сравнение с година назад обаче спадът на пазара продължава, като спрямо първите три месеца на 2011 г. цените са намалели с 4.3%. Тогава средната цена на жилищата е била 923.7 лв./кв.м, сочат данните на НСИ. Но темпът и в този случай е по-слаб - в началото на 2011 г.поевтиняването на жилищата е било с 5.6% на годишна база.

 

В Родопите

В продължение на три години пазарът на недвижими имоти в Смолян е в застой. В момента почти няма търсене на жилища или пък парцели, посочват брокери. Малкото хора, които си купуват жилище, предпочитат то да е евтина гарсониера, чиито собственици спешно продават на по-ниска цена. „Тя варира постоянно, стига да се намери купувач. Цената на тристаен апартамент в центъра на Смолян например, е 45 000 евро, като в нея е включено обзавеждането. В смолянския квартал"Устово", предлаганите апартаменти са на по-ниски цени, основно заради това, че са отдалечени от центъра. Хотел, намиращ се в Стария център в града, пък е обявен за продажба на цена от 1 350 000 евро", коментират още брокери.
Много рядко има и продажби на апартаменти в курорта Пампорово, докато преди години чужденците масово си купуваха къщи или апартаменти в областта. В условия на криза през последните години се обявиха и много хотели за продажба в региона, като причината е, че са изградени със заеми.

В Кърджали има опити да се продават търговски обекти на цени, които трудно биха намерили купувачи дори в Пловдив, Варна, че и в София. Аптека в центъра на града бе анонсирана за продажби при цена за км. метър от 1 900 евро.

Реално сделки за заведения се изповядват за 700-800 евро на квадратен метър, докато при жилищата – за 300-350 евро на кв. метър, поясниха брокери.

 

Нагоре-надолу
По наблюдения на големи агенции за имоти от есента насам спадът в цените на жилищата е символичен.
"Това определено е сигнал, че пазарът е близо до равновесна точка", коментира пред „Капитал" Младен Митов, анализатор в "Явлена". Според него, ако миналата година при преговори отстъпките от началните оферти са достигали 10-15%, сега повечето имоти вече излизат на пазара на продаваеми стойности. Очакванията на агенцията са намаляването на цените да продължи, но да остане в рамките на 1-2% през 2012 г.
Управителят на GVA Sollers Solutions Добромир Ганев смята отслабващото колебание в цените за знак, че те наближават дъното си. Около него много собственици изтеглят имотите си от продажба и изчакват, но се активизират купувачите, които дълго са отлагали сделките си.
"На теория случващото се би трябвало да означава, че се върви към равновесие между търсене и предлагане. В действителност обаче, не е така. На жилищния пазар му тежат много свободни площи, част от които трудно ще намерят купувачи, защото са с лошо качество и вътрешно разпределение", коментира Добромир Ганев.
Според него търсенето на жилища определено се събужда. Икономическата обстановка в страната обаче, остава нестабилна – висока безработица, намаляващ износ, наближаващи плащания по външния дълг догодина, слаб растеж... Така най-реалистичното очакване е цените на жилищата да продължат да намаляват, но със значително по-слаб темп от предни години.

Рисковете
Въпреки успокояването на цените жилищният пазар остава подвластен на сериозни рискове – например нарастващият дял на лошите ипотечни заеми. Очакванията на редица банки и икономически анализатори са 2012 г. да е пикова в това отношение.
Данните на БНБ показват, че към февруари лошите и преструктурирани жилищни кредити на домакинствата са достигнали 1.74 млрд. лв., или 19.9% от ипотечните портфейли на банките. Няма точна информация колко от тях са необслужвани, а точно те са най-сериозната заплаха жилищният пазар да бъде залят от предлагане.
Според представители на имотния и финансовия сектор това е малко вероятно по няколко причини. Банките като цяло опитват да преструктурират проблемните заеми и едва като краен вариант прибягват до продажба през частен съдебен изпълнител. Самата процедура е тромава, изисква кешово плащане на имота и в повечето случаи цените са равни, дори по-високи от пазарните. В допълнение често, когато има опасност цената на жилището да спадне под стойността на кредита, банките участват на търговете на съдебните изпълнители чрез свързани дружества и придобиват проблемните имоти. След това ги дават за управление и така печелят време, като избягват принудата да продават при слаб пазар.
В резултат от тези механизми при липса на значими сътресения в икономиката и банковата система прочистването на жилищния пазар от лошите ипотеки се очертава като бавен процес, който ще отнеме години.
Затова и прогнозите за тази година са в посока към стабилизация. И само с малки отклонения в цените и предлагането.