Строителният предприемач за имотния пазар:
- С влизането в Шенген България може да се превърне в новата Полша на Европа;
- Това е Пловдив: Сключваш сделка „на зелено“ за 1 000 евро/кв. м., на Акт 16 вече може да продадеш за 1 600 евро/кв. м.
Ако трябва да сe направи отбор на хората, които променят визията на Пловдив, то несъмнено един от титулярите в него ще бъде строителният предприемач Гьокай Гюлер. Възпитаникът на Нюйоркския университет, който преди това е завършил строително инженерство в Истанбулския Технически университет, е роден в мегаполиса край Босфора, но от години живее в Пловдив и работи в семейната фирма „ГЕРТ груп“ от 2016-та.Семейство Гюлер развиват успешно в града на тепетата бранда „Панорама парк“ в жилищното строителство. Компанията е свързана с Кърджали и областта в сферата на строителството, десетки са реализираните проекти, в това число и комплекс „Панорама парк Кърджали“. Препечатване разговора на екип на „Трафик нюз“ и „Глас нюз“ с Гьокай Гюлер за акцентите на имотния пазар и жилищното строителство „на входа“ на лято`2024 – сезонът на новодомците; на пестеливите, които „спасяват парите си“, инвестирайки в имоти; на поредното лято за трансфер на гурбетчийски пари в родината…
Какво още, г-н Гюлер, е едно лято за имотния пазар – и за продавачи, и за купувачи?
-Могат да се изброят още категории потенциални купувачи, но най-важното, а и това, което обединява всеки отговор, е проявата на разум в харченето на пари. Както необмислено е да станеш новодомец със 100 процента кредити, така неразумно е да похарчиш всичките си спестявания за ново жилище, а още по-нелепо пък е да държиш тези спестявания „под дюшека“. Необмислено е да замразиш внушителна сума и в банка, при тези ниски лихвени проценти. А и в момента ипотечните кредити са с много изгодни условия.
Колкото до инвеститорите и дружествата, които продават жилища, те най-добре в края на сезона ще знаят в каква посока се движи съответният град, в който е жилищният комплекс. В случая – ние, нашите клиенти и Пловдив. Като компания – инвеститор, строител и предлагаща жилищни и търговски площи, ние можем да анализираме по всяко време накъде върви вторият по големина град в България, защото имаме видимост към актуалните данни и тенденции по отношение вътрешната миграция, очакваните нови пловдивчани, движението на парични потоци с тях, реалните инвестиции.
В края на лятото можем да си позволим изготвянето на сериозен анализ по темата, но за отбелязване в средата на юни са позитивите за града. Хората, като движеща сила, изпреварват институциите, от които зависи развитието на инфраструктурата.
На какво да наблегне потенциалният купувач това лято? Ако е решил да избере жилище и да влезе в офиса на съответната фирма, за да подпише договор и да каже с облекчение „Най-сетне се реших – и парите спасих, и нов апартамент ще си имам“.
Дали си заслужава тази цена? Това е най-важният въпрос, който трябва да си зададе и много внимателно да си отговори, да отбележи всички плюсове и минуси. Ако „на зелено“ сключваш сделка за 1 000 евро на кв. метър, то каква ще бъде цената при подписан Акт 16. Докато в съседни области тази цена вероятно няма да се промени, тук, в Пловдив, говорим за ръст с 600 евро на кв. м. Инвестиция, която си заслужава!
Когато човек купува „на зелено“ следва да оттече няколко фактора – локация, референции за фирмата, да наблюдава организацията на работа в офиса и на строежа, а когато влезе в офиса, да се убеди, че по всяко време – от този ден до датата за получаването на ключа, ще може да разполага с информация и дори сам да вижда как се строи и с какви материали.
Когато купувате кола на нула километра, възможно е да нямате късмет и да случите на автомобил с фабричен дефект. Тогава вече идва моментът за гаранциите, тогава става ясно дали вашият партньор е добронамерен инвеститор или сте станали жертва на прословутата „вратичка в закона“.
Затова съветваме хората да не гледат само цена или фасада на сграда, компонентите за перфектна сделка са много. И читавият инвеститор ще бъде в помощ на бъдещия новодомец, а не, ако го усети, че е воден само от цената, да му смъкне още десетина евро, и да му поднесе договора за парафиране.
При инвеститорите с история не съществува лошото правило „ден година храни“, те са тук сега, утре, цял живот.
Но все пак мнозинството от купувачите са водени от цената и, разбира се, най-лесно ги примамват снимките на бъдещата сграда?
Затова казвам – от първа копка до предаването на ключа – нашите партньори, бъдещи новодомци, идват при нас и се уверяват, че снимката от каталога се пренася в реалността на всеки етап от строителството.
Красивият кадър от каталог, електронен носител или в социална мрежа не трябва да е водеща, разбира се, защото всички сме чували за комични ситуации със снимките на дами в социалните мрежи – обработени сериозно с филтри, и следва голямото разочарование при първата среща.
Съветът ми е: Вместо да съзерцавате дадена фасада, поинтересувайте се от материалите на бъдещия ви апартамент - дограма, стъклопакет, мазилка, хидроизолация. После идват екстрите на комплекса – зелени площи, детска площадка, търговски обекти, поддръжка, асансьори.
Ще повторя локацията и инфото за инвеститора. Ключът към перфектното жилище е в детайлите.
Гурбетчиите са движеща сила на имотния пазар и през 2024-та. Добра страна ли е България за влагане на припечеленото тук, след като виждат по-високия стандарт на западноевропейските градове?
-Големите градове в България са отлично място за инвестиране в жилище. В Пловдив, например, продължава притокът на хора от периферията и съседните области, а така също и от чужбина. Търсенето на жилища под наем тук е голямо, особено към качествените комплекси има огромен интерес. Продължава тенденцията „от панелки към нови жилищни сгради“.
4-те големи града в България определено ще бъдат здравите колони на икономиката, на развитието на страната, на подобряването на качеството на живот по европейски стандарти. Много от нашенците, които са прекарали дори повече от 10 години в големи европейски градове ще се завърнат в родината и ще потърсят реализация именно в по-големите центрове. Потенциалът на София, Пловдив, Варна и Бургас е голям. Животът на село е нещо хубаво, носталгично, ако щете и по-здравословно, но по-младите ще се движат към големите центрове. А когато търсят жилища, те ще залагат на отличната локация – близост до здравни обекти, до важен път…
Ще се информират дали се дават инвестиции в тази част на града.
Освен това, хората от България знаят как най-добре се живее на тази планета с уговорката „ако имахме по-високи доходи“. Но това последното се случва в реалност, макар и по-бавно. Ние стъпка по стъпка вървим към нормални европейски доходи. А това означава и обратен поток – от Запад към родината.
Г-н Гюлер, темата „скоро и България в Шенген“ се долавя в почти сектор на живота у нас. Вървят дискусии. Кой е по-подготвен за влизането в Шенгенското пространство – потребителите, бизнесът или правителството? Чий товар е по-голям, по-тежък?
-Интересно фокусиране върху темата. Без съмнение големият товар е върху плещите на правителството. И не само заради необходимото покритие на критериите за пълноправното приемане на България в Шенген, но и заради това, че трябва да води аргументиран диалог с песимистите.
Оптимистите са повече, трезво мислещите още повече.
За хората със спестявания Шенген означава ръст на цените, в това число и на жилищата. Така е било на други места, сравняват, прогнозират и действат. Не бива да насаждаме страх от драстичен скок, защото и сега имотните сделки стават при цени „евро“, но ще има логично движение нагоре. Обратното не е било никъде и никога.
Затова тази категория наши съграждани и бизнесът от различни сфери, които се интересуват от този процес, и които имат свободни капитали, също залагат на инвестиции в жилища.
От съседни страни има интерес към жилища, който е породен единствено и процеса по приемането на България в Шенген. За последната година ние имаме 60 клиента.
Строителните предприемачи също са подготвени за това, което ще стане.
България се развива. Прогнозираният брутен вътрешен продукт (БВП) ще достигне 21-22 хиляди щатски долара на глава от населението през 2027 година. Нашата прогноза, като активни участници на имотния пазар, е за ценови диапазони до 2000 евро на квадратен метър ново строителство в периферията на Пловдив и до 3 500 – 4 500 евро/кв. метър в центъра на града.
Трезво трябва да отбележим, че България е най-достъпният жилищен пазар в Европейския съюз и това привлича много азиатски, близкоизточни и други инвеститори от трети страни, където техните богати хора искат да получат право да живеят и работят в ЕС.
Предлагаме и достъпно и качествено образование в България, което привлича много млади и амбициозни хора от чужбина. Тези студенти влияят на пазара на имоти относно наемите в големите градове. Пловдив е ярък пример в тази посока.
Всички параметри ни показват, че България има огромен потенциал на този пазар с влизането в Шенген.
Освен това нашата държава сега започва да работи особено активно. Стартират инфраструктурни проекти, във фокуса са природните забележителности и източници за превръщането на България в още по-добро място за живеене. Това са забелязва и отчита от международните инвеститори.
Прекрасна картина, но вероятно виждате и мрачни нюанси. Ще ги споделите ли?
-Разбира се, не всичко е толкова прекрасно в динамичните времена, в които живеем, и в които ставаме свидетели на големи грешки, за които всички ще плащаме висока цена и дълго време. Говоря за демографската криза. Не е само до носталгичната констатация как този хубав край се обезлюдявал и как в селата са останали само възрастни хора. Проблемът е с работната ръка, а с това, което се случва със социалните фондове. Двама се пенсионират, а на техните места идва само един в трудоспособна възраст – това е грешен фундамент, „налят“ през годините от грешни политики.
Но ние, представителите на бизнеса, сме оптимисти. Вярваме в потенциала на България. Все повече хора, родени в България, се връщат и заселват тук.
Също така можем да привлечем граждани на държави в Азия и в Европа, които са културно близки до България, с което ще решим проблема с липсата на работна ръка, което ще рефлектира и на БВП, и на социалните фондове.
Това са дълбоки теми, но аз вярвам, че нашите политици живеят с тях и ще подкрепят вижданията на бизнеса за решаването на демографската криза и на проблемите на пазара на труда.
Кое е по-вярното като констатация: „Цените на жилищата все още са високи“ или „Балонът е пред спукване“?
-Слушаме едни и същи приказки от 2016 година насам. Ценовите колебания са едно, цялата картина е друга. Какво друго имат хората освен пазара на имоти, за да се защитят от инфлацията и да е видим паричният поток към техния семеен бюджет, да са спокойни, че спестените пари „работят“. Няма по-безопасен начин да „паркирате“ парите си.
Питате кое е по-вярното като констатация: „Цените на жилищата все още са високи“ или „Балонът е пред спукване“? Нито едното, нито другото. Това са манипулативни изречения, използват ги основно хора, които са странични наблюдатели с афинитет към хаоса, или занимаващи се с политика, но неградивна политика. Нито са реални участници в жилищното строителство, нито са спестовни граждани или бизнесмени, които искат да инвестират парите си в апартамент, което е по-сигурно от депозит в банка или „под дюшека“.
За нас, инвеститорите и строителите, цените не са високи, а са такива, каквито ги диктува пазара. За новодомците пък балонът нито се е спукал, нито е пред спукване, в противен случай не била похарчили нито лев от спестяванията, нито пък да теглят кредити.
За последните 12 месеца банките в България са отпуснали над 3 милиарда лева ипотечни кредити.
В момента има доста сериозно търсене на имоти, търси се новото качествено строителство.
Експертите говорят едно и го правят умерено и мотивирано, официалната статистика подкрепя с конкретни данни реалното на пазара на жилища, банките отпускат сериозни ресурси и държат ниски лихви, а насреща има говорене тип „предизборно“. И това говорене идва от хора, които сякаш много искат да се случи кризи, подобна на тази след 2008 година.
А едно жилище винаги е било и си остава добра инвестиция с по-голяма доходност.
Инвестицията в имоти винаги е била средно и дългосрочни „бегачи“. Ако някой иска да прави пари за кратко време, да си пробва шансовете в казино. Това са различни терени за правене на пари. Богатството е „заровено“ в пазара за имоти. Основната цел не трябва да бъде „днес купувам, утре продавам“. Купуваш, задържаш, проявяваш търпение, следва генериране на паричен поток, купуване на следващ имот… Така се правят пари.
Водени от това желязно правило – едно жилище е било и си остава добра инвестиция с голяма доходност, много хора без жилищни нужди купуват апартаменти с инвестиционна цел, но някои го наричат „спекулативно“.
Не би ли се спукал балонът, примерно в Пловдив, ако хиляди собственици на такива апартаменти ги обявят за продан?
-Хиляди се продават и сега в Пловдив. Но търсенето на качествен краен продукт е по-голямо от предлагането. Проблемът на Пловдив не е голямото строителство, а липсата на инфраструктура, която да покрие нуждите на растящия град, на един от водещите центрове на България с увеличаващо се население. Забелязвате ли, че задръстванията вече не са само в пиковите часове. Все повече от тези пътуващи хора между Пловдив и периферни населени места и дори съседни области са утрешни граждани тук.
Растат доходите – имаме десетки хиляди работещи със заплати, догонващи европейските, нека не забравяме, че от 2021 година насам има ръст на средната заплата с около 50 процента; намалява се времето на възвръщаемост на инвестицията в жилище; все повече стават и мислещите „по-добре да плащам заем, отколкото наем“.
Извън локалния анализ и отличната перспектива за живот и работа в Пловдив, в по-глобален план трябва да отбележим и политиката на банките, те не допускат рискове като в периода отпреди 2008 година.
Но все пак, през 2023 година има едно „охлаждане“ на пазара, факт са по-малкото сделки. Какво да очакваме в Пловдив през 2024 година?
-Имаше по-малко сделки, имаше отпаднали от пазара случайни инвеститори и строители, нямаше я така характерната психоза сред потенциалните новодомци, а в същото време сериозните предприемачи вдигнаха нивото на изпълнение на проектите си и организацията на труда, както и диалога купувач-продавач. Всичко това прави имотния пазар стабилен и готов да посрещне по-сериозни изпитания.
Факт е, че цените не се сринаха, а напротив – има леко, но стабилно движение нагоре.
Всеки на този пазар от инвеститор през строител до купувач е станал по-предпазлив.
За 2024 година следва да стъпим на основата на видимото, че колкото по-желан град става Пловдив, толкова добри неща ще се случват и в сферата на жилищното строителство. Потокът от активни хора към Пловдив продължава, ниските лихви и кредитната политика на банките са факт, изграждащите се сгради с добра локация и с качествено изпълнение също са видими, по-високите доходи, растящите спестявания – всичко това дава основание за оптимистична година за сектора.
Вероятно Ви провокирам да попитате „Оптимистична за инвеститора или оптимистична за потенциалния купувач на апартамент“, но аз ще ви изпреваря и отговоря, че и за двете страни. Т. е. да няма сътресения.
Определено виждате по-добрия ден за България в Шенген?
-Били ли сте скоро в Полша?
Да.
-А хареса ли Ви там?
Да, определено е хубаво да се живее в Полша. Но какво общо има това?
-Че България може да стане новата Полша на Европа. И като доходи, и като стандарт, и като страна с по-щастливи хора.
И все пак, заплатите остават по-ниски.
Вие знаете ли, че някои майстори по поставяне на фаянс, плочки, печелят повече и от IT-специалисти!? И не само те, има и други тесни специалисти в строителството, чиито доходи тук са по-високи от тези в западната част на континента. И това ви го казвам не само като цяло за доходите в България, а и като довод, че няма как цените на имотите драстично да паднат. Виждате накъде върви цената на труда.
Позволете накрая един по-различен въпрос. Преди години продадохте само за два летни месеца 200 жилища в кърджалийската „Панорама“. Анонсирахте и други инвестиции в този район, но изведнъж ги спряхте. Г-н Тунджай Гюлер, който Ви е баща, обясни, че управата на Кърджали няма желание да развиват града по европейски стандарти, няма го климата за привличане на инвестиции…
-В Кърджали определено духа друг вятър, има желание за този климат за инвестиции, както се изразявате. Ще бъда пестелив на думи, но нека кърджалийци да очакват добри новини от нашата компания.
